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南昌,一个楼盘需要卖多久?开盘即售罄的盛况已一去不复返了!

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   是不是已经很久没听过“开盘即清盘”“一套不剩”“开盘去化90%”了?在前两年,以上这些字眼相信大家早已如雷贯耳,各大楼盘海报中也总是频现,但在目前疫情仍持续影响的大环境下,已经鲜有这样的盛况发生,所以现在南昌一个楼盘究竟需要多久?


南昌,一个楼盘需要卖多久?开盘即售罄的盛况已一去不复返了!


据网易房产南昌不完全统计显示,2021年售罄楼盘如上图所示,其中去化最快的为融创红城投赣江府,去化周期约17个月;最久的为新建区哈佛园,去化周期约56个月!所以能达到快销、导致滞销的原因究竟是何?
 
三个地王的命运
 
融创红城投赣江府:项目两宗地竞得楼面价分别为9310和9340元/㎡,溢价率55.17%和55.93%,刷新九龙湖8110元/㎡楼面价地王记录,项目去化周期17个月。 
 
正荣西湖紫阙台:竞得楼面价为10372.4元/㎡,溢价率91.82%,刷新中海9944.95元/㎡楼面价地王记录,去化周期42个月。
 
恒大时代之光:竞得楼面价为8799元/㎡,溢价率120%,刷新经开区楼面价地王记录,去化周期41个月。
 
从上表可以看到,三个项目虽都是地王,但住宅面积、套数相差较大,及产品定位也不一样。
 
其中正荣西湖紫阙台是仅64席的南昌老城区大平层产品,其在售期间对外报价约19000元/㎡,毛坯交付,面积187㎡,买下整套全款需要约355万,首付3成则为106万。

南昌,一个楼盘需要卖多久?开盘即售罄的盛况已一去不复返了!


在南昌城市不断发展建设的路程中,相信只有少一部分人愿意掏钱在老城区卖上一套豪宅,而更多人愿意把更多钱放在发展中的版块上。

截止发稿日正荣西湖紫阙台只有直线距离约300多米的地铁1号线滕王阁站,没有优质的景观资源,学区也是一个较大短板为朝阳小学,不过值得一提的是虽然位处老城区但是相比之下周边道路不会太嘈杂;综合来看这个项目客户地缘性比较强,所以受众不大,导致去化周期延长。

 

恒大时代之光是南昌第一个地铁上盖项目,小编依稀记得踩盘时该项目置业顾问骄傲得说道“我们这个项目下地铁后可以通过地下直接入户,避免客户回家路上风吹雨淋”,项目产品包括含装修的洋房以及高层等。

也是因为拥有地铁直接入户的稀缺卖点,让恒大时代之光的对外售价居高不下,2017年10月首开高层单价17800元/㎡、洋房高达24000元/㎡;在首开后的续销过程中,伴随着恒大78折、75折、分期付款首期10%等全国性优惠,高层、洋房产品报价一直在降。


南昌,一个楼盘需要卖多久?开盘即售罄的盛况已一去不复返了!


从房信网参考历史成交价可以看到,当初报价2.4万/㎡的洋房最高成交价仅18000元/㎡,而高层最低仅9670.65元/㎡!如今南昌放眼望去,哪里还有洋房报价能达24000元/㎡的项目?更何况恒大时代之光的区位除了有地铁入户、与红谷滩一路之隔的抗打优势外,商业、医疗基本都很远,这样的价格实在性价比不高,同等能挑的地方其实还有很多。

 

最后融创红城投赣江府,这不是夸,赣江府这样的去化周期在经历过疫情导致关售楼部、居家隔离后还能有这样的成绩真的非常亮眼,如果减去居家隔离+春节假期起码还要再少算2个月!一直到现在赣江府仍是九龙湖唯一沿湖沿公园的洋房社区,这在九龙湖乃至整个南昌都是鲜有的。


南昌,一个楼盘需要卖多久?开盘即售罄的盛况已一去不复返了!


对比以上两个项目只能说,在发展中区域买房唯一的好处是,楼盘周围会随着时间发生不同的惊喜,就像赣江府,东侧落地了保利大剧院,九龙湖湿地公园还在不断改造更新当中,围着公园还要再建一圈公园绿地,不同功能性的公园,以及数不清的人文中心、市民中心等等,这也是九龙湖独有的利好。它的成绩还是真天时地利人和,加上不错的户型设计,外观,装标,调性,已经是难以复制的项目。

 

所以同等价位之下,到底选哪个真是一目了然了。

 

体量大+产品改善 周期拉长

 

上面单独拎出来的三个项目属于比较有特点的,除了地缘性、产品定位和版块的契合以外,住宅的体量以及价格才是决定去化周期的关键,这里也不单单指新建商品房,二手房出让也是同理。

 

例如现在的象湖滨江版块,一眼望过去全部都是刚需性产品,那么偶尔出现一两个洋房配置相对应会减少去化周期;例如湾里管理局版块,在成片的洋房社区中偶尔出现不那么边缘化的别墅产品,并且伴随着周边地块控规等其他配套设施的投入,那么去化周期也会相对应减少。

 

另外小编还盘点了南昌在售项目目前的去化周期,在南昌房地产市场不太明朗的当下,去化周期也随着客户的心理预期以及调控影响随之增长。


南昌,一个楼盘需要卖多久?开盘即售罄的盛况已一去不复返了!


从上图时间点来看,普遍至今还在卖的大部分楼盘首开时间为2018-2019年,年限再久一些的基本上都位于湾里管理局,其中保利半山温泉谷居然买了有10年了!虽然情况普遍,但是如果体量规模中等,2018到2019年间入市的项目,近两年基本都该进入清盘收尾期了。如果没有的话,那这些项目真的需要好好琢磨下为什么了。

@@AUTODEALER="融创红城投赣江府"ADDRESS="南昌市红谷滩新区南龙蟠街1368号"TEL="4001-666-163"EXT="72626"LINKURL="https://xf.house.163.com/nc/CHSI.html?source=kapian&id=CHSI&city=nc"PRICE="15000元/㎡"IMGSRC="http://pic-bucket.ws.126.net/photo/0262/2019-12-11/F03VQ9LSP0HK0262NOS.png?imageView&thumbnail=400y300"@@

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