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社科院:房价大涨大落是小概率事件

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9月7日,中国社会科学院生态文明研究所与社会科学文献出版社联合发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.17(2020)》。蓝皮书指出,综合各种相关因素分析,近两三年内中国房价总体上将维持高位盘整态势。除少数三、四线城市和个别地段、个别楼盘外,整体上的房价大涨大落都是小概率事件。

蓝皮书指出,新冠肺炎疫情对2020年住房交易会有短期影响,对房价总体走势影响则是极小概率。

一方面,房价大跌可能极小。中国住房市场需求依然旺盛,城市人口增加的基本居住需求、市民改善性的居住需求和危旧房改造升级需求三者叠加效应依然继续,住房供给不能满足居住需求的总体态势不可能在短期内有根本改观。这是虽然有历史上最严厉的房地产调控,但最近三年全国商品房成交均价仍有7.6%增速的根本原因所在。

其次,房价大涨缺少动力支持。从现实来看,中国房价已在高位,大涨之后要有一个喘息期,继续快速上涨既乏力,又将面临较高的市场风险。从中央的决策意愿来看,近期国家控制房价大涨的决心不会变,对房地产调控从紧的政策方向也不会变。随着多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的全面落实,楼市需求压力将有所减轻,房价大涨也会失去动力。

蓝皮书指出,房地产政策面临四点转变,但“房住不炒”“稳房价”依然是市场主线。

2019年中央经济工作会议明确,要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。根据中央经济工作会议的精神,实际上在保障房、老旧小区改造和租赁住房等方面会形成各类新的支持政策。

第一,住房供应体系从“重市场”到“重保障”。在“房住不炒”的背景下,我国住房供应体系也发生了明显变化,从重市场端转为市场、保障并重,租购并举的住房供应体系和多层次、多渠道、多元化的住房保障体系逐渐成型。2020年要全面建成小康社会,为了促进实现全体人民住有所居,重点是加大城市困难群众住房保障工作力度,进一步完善住房保障体系试点,全面保障“住有所居”目标的实现。因此,2020年住房保障建设的力度不会放松。一些人口净流入量大的城市保障类住房需加大供应量,同时,保障性住房后续管理需要进一步加强和规范。

第二,住房保障体系从“棚改”到“旧改”。大规模棚改是导致2016年以来的房地产价格快速上涨的一个重要因素。到2020年,基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。用“旧改”取代“棚改”,吸引社会资本进入,将会在一定程度上降低成本提高效率,尤其是可以在一定程度上降低地方政府的财政压力,还能在一定程度上提升实体制造业的发展。2020年老旧小区改造的力度明显会强化,各大城市也将继续加大试点和对标杆项目推广的力度,包括电梯加装、停车位设置、管道改造等领域会形成很多新的投资机会。而相关的配套政策也会跟进,如公积金提取、财政补贴等内容。

第三,租赁市场体系从“规范发展”到“租赁住房”。虽然2019年租赁市场的发展面临很多问题,但是预计2020年依然会发力,这和租售并举的发展目标是有关的。2019年底的中央经济工作会议关于发展租赁市场的提法更加具体,提出要大力发展租赁住房,政策目标直接指向这一具体的住房产品。因为只有多渠道扩大租赁住房供给,住房租赁市场才能真正发展起来。那么,未来围绕发展租赁住房的各种政策创新会不断推出。预计在土地的供应和保障、产品的创新等方面会有各类新举措。比如在产品创新领域,包括人才租赁住房、蓝领公寓住房等,会成为供给端发力的重点。

第四,土地市场体系从“改革试点”到“全面推开”。2015年2月27日,十二届全国人大常委会审议通过《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》,2020年3月11日,农业农村部办公厅发布通知,全面推开农村集体产权制度改革试点。3月12日,国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》,将农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准,以及试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。

蓝皮书指出,2020年对于房价的管控依然会继续,“房住不炒”定位不会改变,房地产调控政策的底线思维是“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期),既不会放水刺激也不会过度收紧。但是“一城一策”作用有可能会被强化。各地将延续2019年中央“因城施策”号召,政策继续“双向调节”操作趋势。部分热点城市持续推进限购限售限价政策,维稳房价;部分存在去库存压力的城市,则以放宽落户政策、降低人才购房门槛或提供购房、住房补贴为主,进而达到定向放松的目的。

按照蓝皮书中的观点,由于2019年大湾区内地城市经济增速较好,人口流入也十分可观,因此2020年的住宅房地产市场需求总体上将保持旺盛。同时,长三角城市群具有经济基础好、人口流动性好、产业基础扎实、交通便利等优势,未来房地产市场适应一体化的开发将更加可能。

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