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房企融资冰火两重天 利率最低2.2%最高达22%

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2020年流动性的宽松带来债券市场的火爆,房企的债券利率也纷纷下调。6月1日,万科拟将30亿元“17万科01”的票面利率由4.5%调降至1.9%。  

在万科之前,阳光城、华夏幸福等房企的债券利率已经进行了调降,其中“18华夏01”利率由6.8%降至5%,无人回售。

当前融资环境宽松,债市开闸放水也有不少流入了房地产行业。但整体利率普跌之下,房企的融资利率严重分化,昭示着后市的隐忧。

万科拟调至2%以内  

万科这次调降利率如果成功,将成为今年第一个将存量债券利率调降至2%以内的房企。

公告显示,5年期、融资30亿元的“17万科01”发行于2017年7月,今年7月18日面临回售。

实际上,除了万科,华夏幸福、阳光城最近两个月也加入了调降潮。如4月28日,华夏幸福将融资规模24.75亿元的“18华夏01”利率,由6.8%降至5%,5月26日,又拟将24.75亿元的“18华夏03”利率由7.15%降至4.4%。

多家房企调降背后是融资政策宽松、境内融资井喷的大环境。中原地产研究中心统计数据显示,房企4月单月融资高达971亿,创近年新高。截至5月27日,年内融资合计3076亿,达去年全年的53.03%。去年全年,也只有5800亿。

上海易居房地产研究院总监严跃进分析,万科债券利率下调,说明最近企业发债环境在变化。整体上来讲,当前,境内流动性宽松,LPR等一些利率都在下调,对房企债券利率起到了影响,近期不少龙头房企的发债利率已触及历史低点。

中原地产首席分析师张大伟也表示:“房企不仅最近债券发行暴涨,定价利率也持续下调。”

值得注意的是,开闸放水,并不是每个房企都受益其中。当前房企融资成本分化严重,优质房企融资成本大幅走低,甚至2字头利率的债券频出。今年境内发行了60亿规模债券的金地,融资成本最低为2.6%;招商蛇口10亿元超短融利率仅2.2%,华润置地8亿元3年期票据利率仅2.65%;3月发债量最高的世茂房地产融资成本在4%以下。

同时,也有部分企业发行了高息债券。华夏幸福、阳光城最近发行的公司债,利率分别为7.7%、7.3%。

6月1日,年初刚发了一笔2.2亿美元、15%利率的明发集团,又计划发行1.76亿、22%利率的美元债券,更令人惊讶的是,明发承诺若不能按时偿债,这笔债券利率将叠加利率至32%。

此外,当代置业在今年初发行了规模总额3.5亿美元的两笔优先票据,利率在11.8%-11.95%。华南城也发行了规模总额4.25亿美元,利率11.5%-10.875%的优先票据。

在冰火两重天的背景下,像万科这种不缺钱、不愁借钱的优质房企,调降融资利率并不奇怪。万科今年的发债利率较去年有小幅下降。今年,万科新发行债券4只,规模50亿元,票面利率在2.56%-3.45%区间。显然“17万科01”的利率相对居高。

不过,用低利率融资替换掉以前的高利率融资,不得不说金地、万科的如意算盘打得很好,然而是否会面临投资者的信任危机?下调利率后,投资者是否会选择“退票”?

有信息显示,由于一些债券票面利率调整幅度过大,确实出现了投资人部分或全部回售的情况。

未来融资将收紧? 

针对万科调降的影响,上海易居房地产研究院总监严跃进预测,“如果调降成功,对万科后续一些融资肯定会有点影响的,投资者观察将更加谨慎。”

公开信息显示,万科现存29只境内债券、规模385.5亿元,大部分利率都在4.6%以下,如果后续调降,将明显改善房企的融资成本支出,以及当期的财务费用。反映到财报上,净利润将显著提升。

去年末,万科净利润率为10.57%。今年一季度,实现净利润12.5亿元,同比增长11.49%。同时,现金流更加充裕,万科在手现金1732.7亿元,比去年末增长4.26%,短期借款和一年内到期有息负债总和897.8亿元,下降4.38%。

一位长期持有万科债券的投资者支持调降:“利率能调一点是一点,节省成本才是最重要的。”

甚至另一位投资者认为,调降将成为一种行业大势:“目前资金面非常宽松,大多数房企融资利率都得往下调。”

华泰证券研究报告指出,目前优质房企融资环境堪比2015-2016年。据此估算,财务盘面稳健、业绩良好的房企将处于卖方市场,2017年以后发行、今年可回售的高融资成本的债券将处于调降的优势地位。

严跃进表示,万科具有行业的标杆导向性,如果下调成功,对于其他优质房企的相似债券会有影响,存在一种跟风调降的可能性。

但是,这一阶段资金充裕、利率下调的情况会否持续?中原地产首席分析师张大伟认为,4月份由于疫情,海外资本市场的动荡,基本封死了内地房企海外融资的可能性,当月几乎没有境外融资,5月虽然放开了,但预计对于部分房企非常重要的海外融资,将在未来一段时间接近归零,少数融资也可能面临高价的可能性。

房企加快发债的背后,更多是未雨绸缪,抓紧当下的融资窗口期,现金为王。因销售压力增大,担忧销售回款无法及时“回血”,以及即将到期的偿债压力。

2020年是融资债券的偿债高峰。统计数据显示,今年房地产的到期债务约在1.46万亿,其中7月份是到期高峰,达到1490亿。

叠加疫情影响,部分资金链困难、杠杆率较高的房企则面临更大的融资压力。房企融资井喷的大环境下,它们只能继续选择以高额的利息换取投资者的青睐,防止后续出现资金链断裂。

穆迪4月份的报告,将中国房地产板块展望由“稳定”降至“负面”,但大多数受评级的开发商要“强于整体行业”,其认为“大多数高收益开发商可以在未来12个月内解决债券到期问题”。

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