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房企心态爆炸!未来几月楼市恐“降温”

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8月是上市房企公布中期业绩的时段,得益于“小阳春”行情以及6月的冲刺,大中型房企普遍拿到一份好看的中报。但喧嚣过后,市场继续转头向下。

上海易居研究院发布的数据显示,今年8月,百强房企权益口径业绩较7月微降1.7%,略低于1-7月均值。其中,TOP30房企中,有11家单月业绩环比下降。进入今年下半年,百强房企的销售规模已连续两个月出现下滑。

对比往年,市场在7月和8月出现降温并不显得意外。在年中的节点过后,市场的短暂下行往往被视为“季节性调整”或“技术性调整”。

但今年的市场下滑,还有一个重要的背景,即调控继续施压,融资渠道大幅收紧。7月30日召开的中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,更使得每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破。受此影响,开发商在投资和拿地中变得谨慎而迟疑。8月,热点城市土地市场首次出现“量价齐跌”的局面。

目前来看,低迷预期很难在短时间内反转。近期,不少房企宣布收缩拿地计划,而在销售策略上,则倾向于快进快出的“抢收式”打法。但这种策略能否真正奏效,目前仍需观察。

土地交易“量价齐跌”

上海易居研究院发布报告显示,2019年8月,40个典型城市土地成交建筑面积4383.2万平方米,环比下降16.9%,为今年3月以来首次下降;40个城市土地成交均价为5259.5元/平方米,环比下跌1.8%,为今年2月以来首次下跌。

8月,三类城市的土地交易面积均出现下降。其中,一线城市环比下降4成,二线城市下降17.1%,三线城市下降5.7%。

土地出让金方面,8月40城市土地出让收入为1933.7亿元,环比下降30.3%,同比下降11.2%。尽管如此,前8月仍有三个城市的土地出让金规模超过千亿,分别是北京(1802.7亿)、南京(1071.4亿)、杭州(1047.1亿)。

诸葛找房发布的另一组数据,也显示出土地市场已趋于平淡。该机构指出,8月主要地级城市的土地溢价率已从4月的25%降至不足10%;流拍率则达到6.07%,连续三个月上升。

住宅市场方面,上海易居研究院监测的13个城市中,8月单月的二手房成交量环比下降8.5%,二手房市场进一步降温,成交量仍处于今年5月以来的下行通道中。

分析人士指出,8月市场的降温,虽然有一定的季节因素,但政策调控的作用更为明显。

从今年5月底开始,多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单,监管部门收紧部分房企公开市场融资,包括债券及ABS产品。同时,住建部针对“地王”现象点名部分开发商。7月初,部分信托公司接到银保监会的指导,收紧房地产信托业务。国家发改委也于此后要求,房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

7月30日召开的中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。此后,央行就房地产占用信贷资源,消费贷、银行理财等资金违规进入房地产市场等问题进一步探讨解决方案。

中原地产的统计显示,今年8月,中央和各地出台的房地产调控政策多达60次,创下春节后的新高。

房企心态“偏悲观”

“我们今年做了几次北京的房地产信心指数调查,从数据上看到,有六七个指标呈现出偏悲观的结论,加权以后总的结果也是偏悲观的。”在近期的北京地产高品质发展论坛上,北京市房地产业协会副会长、秘书长陈志表示,持续不断的楼市调控,正在改变房企对市场的惯有判断。

他表示,这一轮楼市调控有一个明显的特点。“房地产市场近三年的政策都保持了定力,连续在关键点上释放‘房住不炒’的决心,而且每一次的政策释放或者喊话,都伴随有具体措施。”

实际上,北京楼市仅是一个缩影。今年下半年以来,身处楼市营销一线的职业经理人,日子都不好过。

近日,某大型房企南京公司负责人向21世纪经济报道袒露了其“心路历程”:2016年之前,南京开发商普遍追求利润最大化;自南京于2016年实施“限价令”后,企业一度陷入观望;随后的两年间,调控政策不断加码,传统营销手段开始失效,一些企业无法完成销售目标;今年上半年,南京一度松绑落户政策,并刺激楼市升温;但随后,政策再度施压,在一些供应扎堆的区域,项目销售继续陷入停滞……

“如果没有一定的项目储备,尤其是刚需盘的储备,就很难熬过这段时间。”该人士表示,近些年虽然南京市场有涨有跌,但政策始终未真正放松,且正趋于常态化。目前,企业已经逐渐习惯于这种政策环境。

房地产职业经理人的压力,不仅来自于市场,还有企业的业绩要求。

今年上半年,多数企业的销售规模虽有增长,但不足全年目标的50%。为了在下半年冲击业绩,很多房企制定了“抢收”计划,并以回款率作为重要的考核指标。

7月,恒大率先以全面促销措施拉开“抢收”的序幕。在8月中旬的业绩会上,旭辉控股总裁林峰透露,以销定产、降低库存,提高去化、加快回款,是旭辉下半年的发展策略。某家总部位于深圳的房企人士也向21世纪经济报道表示,在这个阶段,公司更加奉行“见好就收”的高周转策略,不过于追求利润。

从8月业绩来看,这轮“抢收”的效果尚不明显。上海易居研究院认为,随着“金九银十”到来,房企势必加大推案营销力度,届时成交量持续下滑的态势或能止住。

但土地市场的降温态势,有可能会延续下去。受融资渠道收紧的影响,富力、融创等房企都明确下半年“原则上停止拿地”,其余大中型房企的投资策略也偏谨慎和保守,因为“一旦拿错一块地,就有可能拖累整个城市公司或区域公司”。

上海易居研究院认为,预计随着调控政策作用的进一步显现,未来几个月土地市场可能继续降温。

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