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商品房销售面积又降:前7月同比下降1.3%

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国家统计局8月14日发布“2019年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况”。2019年1-7月份,全国房地产开发投资72843亿元,同比增长10.6%,增速比1-6月份回落0.3个百分点。其中,住宅投资53466亿元,增长15.1%,增速回落0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.4%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,10.6%的增长和预期的一致,即增幅继续收窄。从原因上看,主要是三个因素。第一是房企购地积极性略受限制,尤其是部分城市近期土地市场管控比较严厉,稳地价导向下房企拿地更趋理性。第二是部分房企的新开工等节奏略有放缓,这和近期资金面收紧,尤其是银行贷款管控等因素有关。第三是和房企的预期有关,在市场下行预期下,房企更多会强调降价促销和回笼资金,而在投资端相对会更加趋于保守。
具体看数据,1-7月份,商品房销售面积88783万平方米,同比下降1.3%,降幅比1-6月份收窄0.5个百分点。其中,住宅销售面积下降0.4%,办公楼销售面积下降10.8%,商业营业用房销售面积下降13.1%。商品房销售额83162亿元,增长6.2%,增速加快0.6个百分点。其中,住宅销售额增长9.2%,办公楼销售额下降13.3%,商业营业用房销售额下降10.9%。
7月末,商品房待售面积49876万平方米,比6月末减少286万平方米。其中,住宅待售面积减少305万平方米,办公楼待售面积增加23万平方米,商业营业用房待售面积减少21万平方米。
严跃进认为,今年1-7月份商品房销售面积同比跌幅为1.3%。从此类增幅可以看出,目前已出现了连续6个月负增长的现象,说明市场已经有所降温。但也需要看到,跌幅其实没有扩大。这或有两个原因。第一是对于信贷政策收紧的预期,往往使得部分购房者近期反而加快购房和网签。第二是部分房企对于未来调控的预期,往往在7月份淡季反而加快推盘和销售。
他指出,总体上说,去库存已经进入到后续的阶段,去库存的速度不会加快。但同时需要看到,三季度预计政策趋紧,各地政策放松的可能性不大,所以房企还是需要把去库存作为三季度经营的重要内容。
今年1-7月份全国商品房均价为9367元/平方米。单纯看7月份的房价数据,其实是略有反弹的,这说明7月份虽然是市场传统淡季,但受部分需求释放和房源结构影响,房价依然有反弹的可能。不过考虑到三季度对房价的严格管控,各类房价上涨城市预计会有进一步的市场管控和市场秩序稳定动作,房价上涨幅度会进一步受到控制。
1-7月份,房地产开发企业房屋施工面积794207万平方米,同比增长9.0%,增速比1-6月份加快0.2个百分点。其中,住宅施工面积554111万平方米,增长10.4%。房屋新开工面积125716万平方米,增长9.5%,增速回落0.6个百分点。其中,住宅新开工面积92826万平方米,增长9.6%。房屋竣工面积37331万平方米,下降11.3%,降幅收窄1.4个百分点。其中,住宅竣工面积26374万平方米,下降10.5%。
诸葛找房副总裁苑承建分析认为,政策环境保持调控高压态势、放松预期落空,热点城市政策不断收紧,金融政策收紧导致房企融资进一步承压,同时销售趋冷,导致市场预期逐渐变化,开发企业投资预期进一步降低,土地购置面积同比下降29.4%,降幅继续扩大,新开工面积增速开始下降,特别是住宅新开工面积增速下降0.9个百分点,带动开发投资增速继续回落。
从全国销售数据来看,7月份市场略有回暖,销售面积增速收窄0.5个百分点,销售金额增速提高0.6个百分点,7月单月住宅销售单价环比上涨近200元/平方米,涨幅达到2.5%。从区域情况来看,东中西部以及东部销售均出现回暖迹象。这突显出7月31日中央政治局会议对房地产行业“房住不炒”以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”定调的重要性和必要性。
随着监管层对金融机构开展房地产业务合规性等进行检查,特别是对信托机构开展余额管理,房地产企业表外融资等受到较大限制,1-7月份房企到位资金中自筹资金增速比1-6月份的26731亿元(增长4.7%)回落1.9个百分点。
数据显示,1-7月份,房地产开发企业到位资金99800亿元,同比增长7.0%,增速比1-6月份回落0.2个百分点。其中,国内贷款15377亿元,增长9.5%;利用外资61亿元,增长83.6%;自筹资金31032亿元,增长2.8%;定金及预收款33980亿元,增长9.6%;个人按揭贷款15198亿元,增长11.3%。
7月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为100.90,比6月份回落0.01点。
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