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前5月房企融资破万亿元 借道信托募资近4000亿元

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■本报记者 王丽新

“下半年,预计部分二线城市将保持现在的销售热度,因此这些城市也将是房企拿地的重点城市。”近日,一位房企高管向《证券日报》记者透露,西安、重庆等地正成为房企深耕或进驻的重要城市。

实际上,近期得益于今年一季度融资渠道有一定程度上的放松,房企融资动作频繁,不少企业获得了规模适度的资金,有些被拿去拿地补仓,一定程度上推升了近期的土地市场回暖。但整体来看,这些融资更多则是“借新还旧”。

据观点指数统计,2019年1月-5月,房企融资总额为10234.37亿元,公司债在所有债券融资中占比最大。此外,2019年至今,房地产信托在房企融资上发挥着举足轻重的作用。

融资额破万亿元

据《证券日报》根据公开数据整理发现,今年前5个月,30家典型房企融资总计5110亿元。总体来说,一些资金链紧张的房企虽然危机已过,但仍没有达到宽松的程度,不少企业扩股融资和引入战略投资者的计划都在推进中。

“虽然今年一季度以来房企融资渠道有所放松,但不代表真正回暖,有些债务通过展期解决,有些则是‘借新还旧’进行了置换,从而避免了债务违约情况的发生。”上述房企高管向《证券日报》记者如是直言。

据观点指数整理发现,2019年前5个月,房企融资总额为10234.37亿元,其中3月-4月为融资高峰,分别为2143.32亿元、3309亿元以及2278.27亿元,主要以债券融资为主。细分而言,公司债在所有债券融资中占比最大,5月一度高达61.07%,融资额达到797亿元。

此外,海外融资规模上升明显,其中1月、3月以及4月是海外融资高峰,分别为836.67亿元、789.94亿元以及740.1亿元,5月规模有所下降,仅为229.4亿元。

观点指数报告指出,海外债和海外融资趋势基本一致,也是在上述月份大幅攀升,而海外债在海外融资中的占比基本处于85%以上。此前,证监会、银保监会等多个相关部门针对房企境外发债的融资用途加强了监管,再加上原有的低成本公司债陆续到期,以高息置换低息也成为2019年的融资特征之一,不少房企的债券利息超过10%,而部分小型房企甚至更高,未来行业整体融资成本将继续水涨船高。

克而瑞研究中心分析师房玲、易天宇表示,5月份房企的海外债加权利率已达为9.8%,占总发债规模的35%。从融资成本上来看,近期6月份发行的海外债票面成本普遍较高,部分甚至超过了10%,其中如华南城及新湖中宝的票面利率分别达到了11.875%、11%,若算上综合融资费用,实际成本还将更高。虽然海外债拥有较高利率,且与境内债的融资成本的差距在不断的拉大。但对于房企而言,目前如何融到资金维持自身发展才是重中之重,在此背景下房企不得不舍近求远,于海外进行发债。

上述分析师还表示,随着6月份房企发行境外债规模占比及融资利率的双重走高,6月房企的整体融资成本也将出现一个较大的增幅。

短债攀升“借新还旧”

值得关注的是,去年下半年以来,不少房企短期债务所占比例在提升。房企融资期限从1年以内、1年-2年、2年-4年、5年、以及5年以上不等。今年前5个月,在房企融资中,占比最大为2年-4年期限融资,达到39.1%,紧随其后的为5年期融资,达到23.4%。不过,1年以下以及1年-2年的融资合计占比26.17%。换句话说,2019年新增融资中,有超过26%在两年内到期。

对此,上述报告指出,房企对短期债的青睐,一方面因为是对于大多数房企来说,中长期融资渠道并不顺畅。更为重要的原因则是,在市场调整预期之下,房企销售压力加大,再加上偿债高峰期如期而至,使得多数房企不得不通过短期融资置换到期债务,也即“借新还旧”。

可以看到,房企融资公告中募资用途几乎都是偿还公司债务,用于开发建设的净融资空间并不高。

但更重要的是,房地产信托融资正重新成为房企融资的重要工具,且额度并不低。

据用益信托数据显示,2019年1月-5月,集合房地产信托发行数量2584个,发行规模3944.74亿元,同比上涨13.89%,发行规模占所有产品总额的40.11%,去年这个数字为41.89%。该报告指出,整体来看,在房地产融资政策持续收紧的大背景下,房地产信托确实回暖明显。如上所述,13.89%的同比增长率,使得今年前5个月集合房地产信托几乎迈过4000亿元的发行规模。

对此,有业内人士称,无论是短期债券还是信托融资,都是房企在资金紧缺下才用到的融资工具。尤其短期债务,一般资金成本很高,是企业充当过桥资金,缓解燃眉之急。若短期债务比重过高,对一家房企资金机构影响甚大,其抗风险能力会被削弱。

至于2019年下半年房地产信贷政策走势,房玲、易天宇认为,或将继续收紧。“未来如何在融资渠道上寻求进一步的突破,如何有效地降杠杆、降负债,将会是未来房企们进一步发展的主要挑战。”

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