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房企融资遭遇“黑五月” 40家房企融资骤降52.07%!

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一改之前的宽松预期,近期,房企融资环境再次有收紧趋势,5月份,房企融资额度降幅超过了50%,房企遭遇融资“黑五月”。

官方也发布了收紧房企融资的政策,有专家预测,未来房企融资收紧是大趋势,对于一些高周转的房企,资金形势会更严峻,要预防资金链断裂的可能性。

5月企业融资骤降5成

继4月份小幅回落后,5月融资金额继续大幅下滑。同策研究院提供的数据显示,2019年5月,40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元,相较于4月,融资总额下降了52.07%,创下2019年以来历史新低位。

房企期待的好日子还没来得及开始,就被掐灭了期待的小火苗。同策研究院研究员朱莉莉认为,5月随着监管部门的监管政策出台,政策收紧趋势明显,进而影响房企境内境外融资的难度。

公司债和其他债权融资一直是房企融资最重要的两个渠道,5月这两个“保命丸”同时失效。具体来看,信托贷款方面,5月监测房企共发生了4笔信托贷款融资,融资总额100亿元,环比4月的75.33亿元上涨32.76%,其中,最大的一笔是招商蛇口向华润深国投信托有限公司申请的可续期信托贷款,金额为70亿元;公司债方面,5月仅发生6笔公司债,共融资95.85亿元,较4月的473.13亿元大幅下降79.74%,6笔公司债中有2笔是发行的美元债券,合计4.5亿美元,折合人民币31.05亿元;境内银行贷款方面,5月融资额度为77.69亿元,环比4月的32.21亿元大幅上涨141.21%;其他债权融资方面,5月融资总额53.13亿元,较4月107.43亿元大幅下跌50.54%;股权融资方面,5月融资金额为41.32亿元,占总融资金额比重为11.23%,环比下跌36.96%;另外,5月无发行中期票据、海外银团贷款、委托贷款发生。

相比之下,5月份的融资成本较低,基本控制在6.5%以内。在已披露的数据中,融资成本最低的是广州市城市建设开发有限公司2019年公开发行住房租赁专项公司债券(第一期),发行规模15亿元,票面利率3.83%;其次是其发行的广州市城市建设开发有限公司2019年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)品种一,规模为19.5亿元,票面利率3.85%。融资成本最高的是新城控股境外子公司新城环球完成在境外发行总额为3亿美元的无抵押固定利率债券,票面利率为6.5%。

对于5月份的房企融资表现,同策集团首席分析师张宏伟认为,暂停发债的源头,来自于近期房企和土地市场的“反常”。3、4月份土地市场太火了,如果没有监管,市场存在风险,预计房企融资后期会略有收紧。

诸葛找房数据研究中心分析师段雨桐告诉记者,过去一段时间的密集融资,导致了企业拿地明显加速。由此带来的地价上行、房价上行迹象再次出现,融资监管收紧趋势明显。目前,整体房地产政策的调控方向依然以“稳”为主,为了稳定市场预期,实现“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标,避免市场过度升温,所以整体融资趋势是在下降的。

房企融资政策收紧

5月17日,银保监会发布了《关于开展“巩固治乱象成果·促进合规建设”工作的通知》,对银行机构关于宏观政策执行的乱象整治中,将整治表内外资金直接或变相用于土地出让金融资,未严格审查房地产开发企业资质,违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资,资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场等。对非银行领域乱象整治中,对信托领域的宏观调控政策执行上,将整治向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资等行为。

另外,公开信息显示,4月以来,各地银保监局开出的200多张罚单中,涉及违规“输血”房地产的罚单就有30余张,罚没金额超过了一千万元。

58安居客房产研究院首席分析师张波告诉记者,今年以来,房企近期在部分城市拿地的积极性明显提升,也加大了对于融资的需求度,在此背景下,银保监会重申对于房企的融资限制,也是属于楼市调适度从紧,资金监管的阀门或面临“微收紧”。

段雨桐表示,银保监会发布了工作通知以后,对于各类金融机构,从事房产业务这一类的,发布了一系列的要求和管理方案,尤其是一些最近比较火热的信托融资,还有另外的发债机构也被重点提及和强调,导致各类机构放款收紧,房企融资也收紧。反映了官方对于房地产市场的调控和指导方向还是以“稳”为主,旨在建立房地产市场的健康长效机制。

近日,也有消息传出,多家企业的债券、ABS发行被暂停。也有房企收到相关部门的口头指导,要求企业遵守相关行业、产业政策,政策收紧的范围不仅限于交易所审批的公司债和ABS,也包括银行间市场交易商协会审批的直接融资等,银行间直接融资要求不能拿“地王”。

“预计未来的房企融资还是会继续收紧。”段雨桐预测,特别是对于一些高周转的房企,资金链会更严峻一些,要预防资金链断裂的可能性。

研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时也表示,近期的融资收紧也体现了官方一贯的态度,即防范金融系统性风险、管控资产价格泡沫,具体包括管控土地和房产价格泡沫等方面。未来不排除会采取各类更为严厉的管控措施。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,从楼市调控政策看,整体房地产政策的调控方向依然是“小阳春”可以,但“入夏”必然会出现打压,政策方面会坚持“打补丁、打地鼠”。融资监管收紧开始出现,预计6月融资相比5月会继续收紧与减少。

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