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开发特色小镇90%可能失败 为何七成百强房企还争相布局

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每经记者 董青枝 每经编辑 魏文艺

自国家2016年提出发展特色小镇以来,特色小镇以令人始料不及的速度站上了风口,碧桂园、恒大、华夏幸福、华侨城、绿城等房企纷纷布局。据克而瑞统计,截至2018年7月,TOP100房企中有71家涉足或参与特色小镇项目。

住建部公布的数据显示,特色小镇概念自诞生到现在,全国特色小镇一共有403个。而事实上,这些特色小镇项目良莠不齐。一方面,如此多的小镇如何落地,面临市场巨大的拷问;另一方面,在政策支持下,小镇的未来仍值得期待。

“房地产公司做特色小镇,基本上失败的概率是90%。”深圳华侨城文化集团总经理胡梅林近日在接受《每日经济新闻》记者专访时直言,特色小镇就应该是文化旅游类的企业来做,因为其最直接的转化就是文旅,且对城市的需求也稳定,成功率高。

七成百强房企争相布局

国家提出要在2020年前培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。

住建部公布的数据显示,特色小镇概念自诞生到现在,全国特色小镇一共有403个。不过结合尚未公布计划的省份推算,全国至少将会出现2000多个省级特色小镇。

克而瑞根据公开资料统计,截至2018年7月,克而瑞房企销售排行榜TOP100中有71家涉足或参与特色小镇项目,累计涉及项目数量数百个,房企涉足特色小镇的数量最多,程度最深。

值得注意的是,房企目前公布的特色小镇项目六成为意向投资项目,签约类约三成,开始动工的部分尚不到5%。因此,从大范围来看,房企特色小镇进展尚处于初期。

中国房地产金融联盟曾把房企转型特色小镇的模式分为四种:以碧桂园、时代地产为代表的科技型服务小镇,以绿城、蓝城为代表的农业小镇,以华侨城为代表的文旅小镇,以华夏幸福为代表的产业小镇。

特色小镇的推动还需要一段时间,与房地产不一样。房地产是当年建成当年就可以销售,而特色小镇是一个自然生长的过程,不但受制于培育,还涉及很多土地政策等。

“政策瓶颈是特色小镇目前最大的制约,市场瓶颈还是其次。”胡梅林指出,毕竟特色小镇最重要的意义是盘活存量资产,而存量资产的权属分散在私人、村集体、国家国有及原来在经营的企业手中,牵扯很多私人利益,这些都是历史遗留问题,新政策很难执行解决。此外,特色小镇其实是过去与未来的叠加,既要保留过去的一些文化、历史经验,同时也要面向未来,让年轻人消费,所以产品设计是永远的课题,也需要看企业的经营水平。

做特色小镇需要百年思维

众多房企纷纷抢占特色小镇的风口,但至今并没有哪家是特别成功的,都处于探索中。

“房地产公司做特色小镇,基本上失败的概率是90%。”在胡梅林看来,政府、资本、企业三者谁也离不开谁。操盘手一定是企业;政府是引导为主,并解决一些历史遗留问题,同时出台更多政策来支持小镇的发展;而资本要做好前期的利润分配等问题。

特色小镇目前谈不上盲目扩张发展,因为中国的小镇大概有几万个,只是被国家确名的目前是几百个。胡梅林认为,特色小镇应该说是百年大计,是中国最后一块最大的内生性增长内容,整个行业发展很有前景,而且是快速发展。

简单计算,截至2017年末中国人口城镇化率达58%,特色小镇还有42%的发展空间,所以说未来广阔的天地就是特色小镇。

特色小镇就应该是文化旅游类的企业来做。胡梅林表示,华侨城如今正在“文化+旅游+城镇化”创新发展模式下建设特色小镇,目前已在全国布局文旅特色小镇,这几年文旅项目投资总和近万亿元,现在大大小小的小镇已经在推进的约30~40个。

从北京的门头沟斋堂小镇、天津西青京杭大运河项目,到杭州塘栖古镇;从四川的天回、安仁、黄龙溪等古镇,再到深圳的甘坑小镇、光明小镇、大鹏所城、凤凰古镇,还有西安、郑州的文旅项目,以及海南和云南的古村落……华侨城结合各地的地域文化及产业特色,打造独特的小镇运营模式。

在政策的导向下,众多房企抢滩布局特色小镇。但众所周知,文旅特色小镇项目投资大,落地难。据克而瑞实地调研反馈情况来看,部分企业存在借助特色小镇名义通过捆绑资源拿地,但获得土地后,不少项目存在基础建设、产业培育让位于地产销售的现象。

胡梅林提醒,房地产企业做特色小镇要考虑周期问题,做特色小镇是百年思维,是长周期经营、短周期收益,要考虑每天怎么赚钱;而房地产是赚钱思维,短周期开发、长周期收益,二者刚好是相反的。

同时胡梅林对《每日经济新闻》记者表示,至于哪些房企能成功做特色小镇这个没有定论,只要现在在做,不倒下就会有未来,关键是能不能在短期内找到适合的方向,而整个特色小镇的大势是没问题的。

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