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南昌楼盘地下车位均无产权 买车位属重复掏钱

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伴随私家车的日益普及,停车难问题突出。然而,小区地下停车位租售、产权、价格等问题引发的纠纷让车主更为无奈,前不久,南昌一楼盘被曝出的天价车位让这一问题再次引发热议。

疑问仍然未解,南昌市内开发商售卖的车位是否有产权?无产权车位到底归谁所有?开发商售卖车位是否违规?购房者购买车位时如何规避可能产生的法律风险?记者进行了调查。

调查:

地下面积不计入楼盘容积率

“车位没有产权,开发商说是租,但一次性付款和买卖有什么区别?”连日来,记者走访多家小区,业主均反映,开发商打着售卖使用权的名义卖车位。这让众多业主很无奈,“不买怎么办,没法停车。”

业内人士介绍,目前,整个南昌市的小区楼盘地下车位基本都没有产权,因为地下面积不计入楼盘容积率。记者了解到,容积率为小区各类建筑的总建筑面积与小区总用地的比值,即总建筑面积/总占地面积。“计入容积率,相当于取得了占用范围的土地使用权,有了使用权后,才能有该地下建筑物的所有权。”该业内人士介绍。

在南昌市房信网,记者对在售楼盘进行了一番梳理,以东投阳光城为例,该楼盘的地上建筑面积为16万平方米,地下建筑面积为1.5万平方米,总用地面积为8万平方米,而容积率一栏登记为≤2.0。因此,地下面积均没有计入容积率。

不仅如此,记者查阅了多个楼盘发现,地下面积不计入容积率是普遍做法。

地下建筑面积普遍计入楼盘总建设成本

“地下车位的面积已经计入开发成本了,买房的时候就已经买了部分车位的面积,这不是纳入公摊了吗?开发商怎么还能再次售卖?”近日,南昌市民肖先生告诉记者,他查看其小区楼盘成本公示,认为开发商出售地下车位让业主重复掏钱。

那么是否如此?记者登陆南昌市房信网,浏览发现,在东投阳光城建设成本情况表中,总建筑面积为18万平方米,其中包含了地下建筑面积1.5万平方米,这意味着地下面积计入了总建设面积成本。

无独有偶,阳光城青山湖大境项目成本公示表显示,总建筑面积25万平方米,也包含了地下面积,共6.7万平方米。根据各个楼盘的公示表不难看出,地下面积计入楼盘总建设成本也是南昌市各开发商的普遍做法。

房管局:不纳入容积率 地下车位无产权

7月18日,针对以上疑问,记者采访了南昌市房管局办公室相关负责人,其告诉记者,“车位的问题在全国都是个难题。”

他认为,“车位分为有产权车位、人防车位、无产权车位。是否有产权,要看是否纳入容积率,不纳入容利率的办不了产权。再看是否纳入了公摊面积,纳入了公摊面积,就是业主所有。”他补充道,“整个南昌市楼盘地下面积基本都没有计入容积率。”

早在2014年,南昌就出台了《南昌市城市地下空间开发利用管理办法》,规定地下空间建筑物应当经初始登记确认权属后方可销售、出租。那么,没有产权为何能公然出售?“那不是卖,是出售使用权。”而对于地下面积纳入总建筑面积计算建设成本,其称“不清楚,不归房管局管,建委负责这块。”

随后,记者前往南昌市建委,相关工作人员称“这块不归我们管,我们负责质量监督。”

规划局:地下面积不属于公摊面积

南昌市规划局相关负责人介绍,“相关条文有这方面的规定,地下面积不计入容积率。”他向记者出示了一份南昌市城市规划管理技术规定,针对南昌市建筑工程容积率计算规则,该文件规定,“主体建筑下面在室外地坪以上部分的高度不超过1.5米的用于停车及设备用房的地下室不计入容积率”。

该局一名工作人员认为,“地下车位不属于公摊面积。”记者查询了解到,公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称,即指各产权共同占有或共同使用的共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积、套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙(山墙)、计入套内建筑面积之外的共用墙体面积。

但是,对于地下面积纳入总面积计算建设成本的做法,是否意味着购房者已经买下了这部分面积?记者没有得到解答。

专家:购房者买车位属重复掏钱

“一般来说,没产权本身就是没有保障的。”上海易居房地产研究院总监严跃进认为,若是小区本身不调整,此类只有使用权的停车位没有太多风险。但是,若是涉及到小区内部改造、绿化面积调整等,此时开发商可能会强制收回使用权,这种情况下业主会比较被动。

“考虑到消防设施或公共设施,或者不属于传统房屋建造的领域,因此产生不纳入容积率的概念。”严跃进补充,正是出于这样考虑,往往也没有产权规范一说,甚至出现了停车位产权不清晰的问题,因此需要对停车位的属性进行重新界定。

严跃进认为,没有产权的地下停车位,应该属于全体业主。“但这个概念比较虚,很难掌控,也很难说让业主委员会来持有。由于业主中有部分是投资客,没有住过来,对于此类问题可能也不关心,如此一来,此类停车位最终都变为物业公司所掌握。”

对于开发商将地下面积纳入总面积计算建设成本,严跃进认为,开发商销售时会把住宅建设成本分摊到销售面积里,这意味着购房者认购房产中有部分成本是停车位所占用。“同时,停车位又用作商业用途,而不是类似绿化等有公共使用的属性,所以对购房者来说属于重复掏钱。”

他表示,从开发商的角度看,此类车位没有计入公摊面积,所以处分权在于开发商自身;但对于业主来说,此类停车位本身属于所属楼栋的一部分,开发商是没有权力去销售的。此类监管空白的存在,是因为相关法规内容比较少,尤其涉及房屋交付以后各类物业的归属权的问题。希望管理部门适当增加停车位的政策内容,做到购房的时候就明确此类停车位的权属关系。

记者手记:

规范调控房地产市场,应不仅局限于楼盘售卖,对于房产的重要配套停车位也应加强监管。

然而,在采访中,记者听到最多的是“监管空白”、“没有规定”、“全国都是难题”。不可否认的是,相关法律法规的确应该尽快完善,让执法者有法可依。除此,恐怕还需要监管部门拿出勇气、魄力,主动作为。

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