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业内:中国房地产租赁成长空间大 “机构化”是必然趋势

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在政策、资本和全行业消费升级的多重力量驱动下,中国租赁行业进入高速发展期,围绕租赁的新业态不断扩大,行业的关注度持续走高。

近日,贝壳找房首席经济学家杨现领在2018原力论坛暨中日住房租赁行业峰会上指出,中国租赁行业仍然处于机遇期。“人均收入的增长、租金收入比的提升、租赁人口的增加,这三个因素决定了我国租赁行业成长空间仍然很大。”

“我们用七年时间,不过才刚刚满足了青年白领的合租需求,才不过是建立了一个市场、定义了一个品类。租赁市场的发展实际上才刚刚开始,还有大量需求没有被满足。”杨现领分享道。

据此前中国房地产业协会发布的数据,2017年我国住房租赁市场租金规模约为1.3万亿元,但国内6%的租赁渗透率远低于美欧超20%渗透率水平。

杨现领总结提炼了德国及日本租赁市场的发展情况,分析认为上述两个国家高度成熟且机构化特征显著的租赁格局可以提供良好的市场样本。

根据德国联邦统计局2017年普查数据,德国约50%的人口居住在租赁住房,住房自有率远低于其他欧盟国家的平均值。此外,德国租赁住房的供给以私人与市场化机构为主,其中私人供应占比约为39%,机构供应占比约为40%。专业化机构的蓬勃发展为德国的住房租赁市场提供了健康的保障。

杨现领在现场分享了德国住房租赁持有运营管理公司Vonovia的案例。该企业采用“AM+PM+FM”的商业模式,融和资产能力、运营能力、资金能力为一体,通过提高租户体验和运营效率保持稳健的债务比例,从而形成可提供多种基础服务以及衍生服务的租赁生态体系。

杨现领分析认为这是一个成功的基础模型,但我国住房租赁运营机构往往难以同时具备以上三种能力。因此各机构应加强合作,叠加各自的优势能力,通过系统化管理控制运营成本,实现规模效应。

同样值得学习的是Vonovia对品质的重视。杨现领在发言中始终强调“先有品质,才能有规模”。他表示,“产品品质一定是第一的,没有品质,什么都没有”。Vonovia通过房屋选址、房屋建造、售后升级、社区公共空间改造等环节来提升房屋品质,每年投入大量资金进行居住环境升级和衍生服务扩张,而国内租赁行业普遍缺乏这样的“品质第一”意识。

在住房租赁市场的发展中,邻国日本也已形成了相对成熟的经验和体系,租赁规模大且规范,拥有72%的租售市场规模占比。

Leopalace21是日本最大的单身租赁住宅管理企业,在杨现领看来,这家企业的成功之道在于深耕细分市场,管理精细化,善于打磨产品细节等等。Leopalace21专注于单身小型公寓市场,客户结构稳定,租约合同灵活。

在为单身女租客提供的公寓中,Leopalace21配备了能够满足厨艺、化妆、陶艺、瑜伽等需求的装置,并对隐私、隔音、地板、墙壁、管道等各个细节做出了进一步改进。杨现领指出,Leopalace21提供的不是空间,而是一种生活方式。“企业要建立的是一种居住生活态度,这样才能够让房屋变得更有价值。”他说。

杨现领继而分析认为,一个行业在完成“从0到1”的生长后,必然迎来优胜劣汰的“成长阵痛”。可以预期,未来我国租赁行业的品牌和企业会更多向海外成熟企业取经,寻求自身突破口,向机构化、品质化进阶升级,创造更多“中国经验”。

与“机构化”趋势相对应的,互联网时代,平台对新兴市场体系化、中小企业规模化的助益越来越显著。贝壳找房租赁事业部总经理闫觅就租赁平台的行业价值做了一番剖析:“租房平台商业模式的基础在于价值的创造、传递和反馈,平台理应为行业创造更大的价值。贝壳租房的平台逻辑就是通过真房源准入、竞优生态的营造和多维赋能,为商家与用户搭建高效链接的平台”。他指出:“当行业中越来越多的‘超出预期’变成‘理所当然’,更多的期望变成基本的标准,这便是行业进步发展的实质。”(人民网孔海丽 实习生朱丹)

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