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居住用地提供逐渐放开 租房市场或率先受益

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抑制房价快速上涨,与短期的金融调控手段相比,土地供给方式的改变才是中长期调控的重中之重。在近日召开的全国国土资源工作会议上,国土资源部部长姜大明表示,将深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

业内人士认为,高房价的一个原因在于政府是居住用地唯一提供者,造成土地资源稀缺。在土地市场引入多个主体,将有利于健全房地产调控长效机制。

很长一段时间以来,我国住宅土地来源单一,国有土地招拍挂出让是开发商获得住宅土地的最主要渠道。苏宁金融研究院特约研究员江瀚告诉经济日报记者,长期以来,我国居住用地供给者只有政府,一方面,市场上土地需求有些供不应求;另一方面,农村土地却难以流转,难以形成规模经济,土地利用效率不高。

长期的土地供给稀缺,造成了住房供应的短缺,房价随之上涨。数据显示,2016年,北京、上海土地供应完成计划的比例仅为20%左右,这也成为2017年两地房价上涨的重要原因。

财经评论员马光远认为,新的土地举措的落实,意味着我国土地供应将出现实质性变化,政府作为居住用地唯一供应者的历史将逐渐终结,这对房地产市场的格局以及房价未来的走势必然产生实质性影响。

政府放开土地供应,是不是意味着楼市将在短期内出现翻天覆地的变化?易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从土地市场的用地来源看,主要包括国有用地和集体用地,在住宅市场的用地方面,将会逐渐放开集体建设用地,“但是必须注意,当前在居住用地的放开方面,其实只有租赁市场才有机会,其他领域不太可能一次性放开。而且,真正对此类集体建设用地适度放宽政策的,也主要是一些大城市中的城中村和城边村”。

在此背景下,目前颇受关注的租赁市场将可能成为最先收到土地红利的市场,一些邻近城市的城中村、城市近郊农村将有可能最先受益。

记者注意到,全国国土资源工作会议还提到,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。严跃进表示,很多国有企业用地的工业用地当前需要积极转性,过去很少会提及做住宅用地,但也不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下,会对此类存量用地积极盘活,所以实际上有助于土地用地制度的灵活,同时为“商品房、保障房、共有产权房、租赁住房”四元产品线提供更有保障的用地。

缓解城市土地供应困局,农村土地是一大有生力量。姜大明表示,2018年我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权。

“从‘三权分置’这个说法看,宅基地的土地所有权不变,在此基础之上,农村土地可以随着城市化的发展放活宅基地的使用权,从而形成更多元的房地产供给。”在江瀚看来,这对保障房地产供给,提升房地产市场“房住不炒”理念,确保房地产供应有更多意义。

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