日前，在国务院新闻办举行的发布会上，国土部副部长鹿心社介绍了该部一项相关的专题调查。国土部调查了620个房地产开发项目，结果显示，目前中国地价占房价15%-30%，平均为23.2%。鹿心社称中国的地价房价比，低于欧美及亚洲近邻。他还表示，地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定因素，决定房价的根本因素是供求关系。鹿心社透露，上述比例并不是说地价房价比最高为30%。据调查，最高的达到40%，“但北京并不是最高的”。

估计这个结论马上又会引发一番争议。事实上，房价和地价的关系有三种计算方法，会得出截然不同的结论：

第一种计算方法，是当前平均房价和平均地价的关系。比如北京土地部门此前发布的一份监测数据显示，去年第一季度，北京居住用地价平均为5707元/平方米。而据北京市统计局的数据，去年四环以内住宅期房均价为15581元/平方米。如果扣除政策性住房因素，四环路以内住宅期房均价为16892元/平方米。据此，北京的地价与房价比，估算值在35%左右。

第二种计算方法，是具体项目的直接地价和房价的关系，这种计算方法得出的地价占房价比例最低。由于土地从购买到开发销售有2-3年的间隔，在此期间房价会随市场变化和区域地价的上扬而不断调整。这时在房地产销售过程中，开发商就有一笔利润来自城市土地溢价。

第三种计算方法，是当前区域房价和当前区域“地王”的价格关系。这种情况下，地价占房价比例最高。各地市场上屡屡出现地价高于房价的现象，被人们形象地称为面粉贵过面包。

第三种计算方法最不“科学”，但最能反映出地价影响房价的关系，往往是某地一个高价“地王”一出来，马上带动了周边房价的飙升。以北京广渠路10号地为例，该地块7万平方米左右的体量拍出10.22亿元高价，合楼面价达15000元/平方米以上，这个价格甚至高过了周边部分项目不久前刚刚打出的开盘价，区域价格立刻被明显拉升，反应最快的正是周边二手房市场，“最近不少挂出房源的业主纷纷给我们打电话，要求暂停出售，或者直接提价15%以上，最主要的原因就是周边土地价格不断攀高，很可能拉动区域房价。”西大望路某知名中介门店销售员小王接受媒体采访时表示。受广渠路10号、15号地影响，广渠路和大望路周边二手房坐地起价，乐成国际、富力城等重点项目二手房价格普遍上涨，中介报价纷纷上调1500-2000元/平方米不等。富力城有的业主更是报出了每平方米3万元的天价。而这个价格，应该是广渠路10号地未来的赢利价格。

也就是说，在天价地王的刺激下，房价是被提前透支的。这就是“地价推高房价”的内在机理及根源。因此，哪怕我们根据“最符合实际”的第二种计算方法，得出并非地价推高房价的结论，这个结论也是不科学的。

当然，在城市化过程中，房地产开发没有土地增值溢价几乎是不可能的。但是政府应该有能力去控制“天价地王”的产生，使房价上涨维持在相对合理的水平，而不是过度透支未来。(作者为中国保险报评论主编)

（编辑：张新玉）