宝山、徐汇 撬开商业地产大门

随着住宅市场的不断升温,商业地块也逐渐浮出水面,近期宝山、徐汇都在为即将推出的商用土地做推介。

在宝山土地推介会上,陈富路商业办公综合用地由于南临顾村公园受到极大关注,据悉该地块面积58618.2平方米,东至陆翔路、南至陈富路、西至“保利叶上海”开发居住地块、北濒沙浦,土地用途为商办综合用地,其中商业建筑面积不小于20%,容积率2.5,绿地率不小于30%。

另一块为淞南镇长江西路南侧商住综合用地,位于淞南镇,规划用途综合用地,面积91924.3平方米,其中商办娱乐建筑面积占总建筑面积的20%;居住建筑面积占总建筑面积的80%,容积率约1.5,绿地率不小于35%。参与此次推介会的大多是国内的地产企业,包括保利、绿地以及世茂。

另一个商业王国“徐汇”也将于近日召开土地推介会,集中推介今年将要上市的30余万平方米商办土地,其中20万平方米位于徐汇滨江区域。

【预测·地块价格不会过高】

赵春雷表示,顾村的发展一直以住宅为主,陈富路地块更适合于社区商业,比如传统的卖场、餐饮等,如果建办公楼,那么要“养”的时间很长,毕竟要改变大众心里对顾村的传统概念需要很长一段时间,单纯的公园地产概念显得有点薄弱。因此这块地的价格不会特别高。相比之下,真如、徐汇滨江区域会因为规划的保障以及成熟的商圈,竞争更激烈,价格也会更高。

上海华燕置业发展有限公司总裁助理范伟国认为商业土地的回暖一般都滞后于住宅市场,当下住宅市场供需矛盾紧张,政府加紧土地供应依然无法彻底缓解市场压力,因此唯一办法就是加快城市副中心的建设,帮助人口不断向外围区域扩张,只有外围区域的设施齐全,商业配套扎实,人口才能转向,这也是政府加快商业用地供应的一个重要原因。

诱因

住宅用地吹热商业用地

住宅用地回暖是被业内津津乐道的话题之一,35号多块土地的溢价成交把土地市场推向高潮,在这样的背景下商业用地的突出对如今得盆满钵满的开发商而言无疑是一种诱惑,这也是沉寂了良久的商业土地开始受到关注的直接原因,但公寓和商业的成交有很大的分别,因此商业用地能否会被日益火爆的住宅市场托起,还是很大的未知数。

复旦大学房地产研究中心主任华伟认为目前我国经济对房地产依赖过重,政府在住宅市场回暖的同时拉动非住宅土地的回暖,但是非住宅市场的开发周期过长,资金压力巨大,许多国内开发商缺乏这样的能力,即使土地再优越,也会显得有心无力,华伟认为要开启非住宅用地市场,必须启动外资。

夏宇认为目前并非商业用地的拿地时机,从公寓市场不难看出,住宅土地的火热是由二级成交带动的,但是纵观办公楼、商铺,如今的租金回报和销售都不甚理想,因此商业用地的回暖还没有到时间。

提醒

商业地产风险颇多

在市场回笼大量资金的开发商面对土地可谓垂涎三尺,但是商业用地的发展和住宅开发相比具有很大的差异,面对商用土地的诱惑,也不可忽视其潜在的风险。

赵春雷则表示商业地产是强者的游戏,资金和经营是两块硬指标,开发商要拿地就要先给自己的专业做客观的衡量。商业地产风险是贯穿整个过程的,比如前期定位不准,就会影响盈利和租金,经营不善,会影响销售,导致空置率过高等。甚至规模不大,也会受到挤压。

同策咨询与研究发展中心总监夏宇表示,上海的商业地产存量很大,去化也相当慢,加上目前许多顶级的金融机构都看中商业,积极抛售物业,致使市场呈现供大于求局面,空置率上升,回报率低迷。目前,即使是黄金地段的商铺,也会因为面对竞争激烈,使租金回报受损。