众所周知，从去年年底到今年，房地产打折、促销愈演愈烈，但市场需求不断萎缩，持币观望现象非常严重，这和去年排队买房、一号难求的状态形成鲜明的对比。

 目前仍然还有不少开发商认为政府的救市是市场回暖的好时机。让我们来看看11月的南昌房地产市场，不可否认，在供求方面，市场确实是较前几月有一定的上涨，11月份成交量为19.6万平方米，环比上涨31.89%，而上涨的原因却是各大项目不惜血本的降价，才使得成交量有小幅的提升，可以试想一下，如果开发商不降价或者甚至说涨价，会是什么样的情况，成交量还会上升吗？答案肯定是NO。

那么，为什么还有开发商认为市场的春天来了呢，这就是某些企业的“忧患意识”的缺位，对宏观形势判断力不够，尤其是对于经济发展周期及房地产发展周期方面。我们首先来看现在房地产市场面临的环境：1.国际经济环境：全球性的经济危机，其影响程度超过97年，直逼1929年一些国家面临破产危机，大量全球性企业裁员；2.国内经济环境：GDP增长率连续5个季度下跌，股票总市值急剧下降，社会财富缩水严重（财富缩水26万亿），居民就业率下降，失业人口达2000万；3.行业发展环境：各地政府纷纷出台各种救市政策，主要以放宽公积金贷款标准和税费减免抵扣政策居多；4.客户需求环境：各层级需求环境市场均受到经济危机冲击，房地产需求前景不容乐观。从这个四个环境中我们不难看出市场低迷的根本原因已由原来的信心不足转变为支付力不足，也就是说现在市场上真正买得起房的人大量减少。

其次我们来看南昌市场的房地产消化周期，08年第三季度末南昌市场的存量已达250.3万平方米。预计第四季度形势更加严峻，存量将达285.55万平方米，且有愈演愈烈之势。同时未来的市场风险依然较大，低迷现象持续，成交量上没有明显上升趋势，只能依靠较高的性价比和优质产品来拉动部分成交，后市不容乐观，因而在存量持续加大，成交量没有明显上升的情况下，消化周期会越来越大。预计09年每个季度的消化周期都在24个月以上，成为高风险区域，开发商将面临较大的销售压力，未来房价下跌的风险仍较大。

综上所述，购房者支付力的不足，市场消化周期的拉长，市场回暖的情况是遥不可及的，那么开发商如何度过这个冬天，将在下期解答。 ( 易居房地产研究院南昌研究所王维)

（编辑：张新玉）