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集体建设用地可建租赁房 南昌楼市将迎来大变化……

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■中国江西网/江西头条新闻客户端记者郑周贇/文

2月13日,记者从江西省住建厅获悉,南昌正式启动利用集体建设用地建设租赁住房试点。记者了解到,此次获批租赁住房试点的还有福州、青岛、海口、贵阳4个城市。加上第一批试点的13个城市,这也意味着,全国租赁住房试点城市由原来的13个增加至18个!

现状

房价10年翻了好几番租金才涨20%-30%

2月13日,记者从南昌市房管局相关部门了解到,南昌市住房租赁市场规模较小,租赁管理处于起步阶段。“南昌市常住人口通过租赁住房解决住房问题的占比约8.1%,远低于一般发达国家租购比例约3∶7的水平。”南昌房管局相关负责人介绍,南昌市机构租赁发展较为滞后,租赁权益保障较为不足。南昌共有18家住房租赁企业备案在册。“南昌市国有住房租赁企业仅有一家,目前社会住房租赁企业尚未在南昌有项目,在市场监管、教育配套、租赁入户等方面均有较大的提升空间。”上述负责人表示。

“与北上广等一线城市相比,南昌人口净流入量较低,住房租赁需求不是很旺盛,还处在萌芽阶段。相对房价涨幅来说,目前南昌租金水平不高,甚至处于‘倒挂’状态,10年间,房价翻了好几番,租金才涨20%-30%。”江西鸿基房产租赁有限公司总经理蔡春会表示。

记者探访市场了解到,一些以知名地产企业、房地产中介、互联网和市场资本为主的长租公寓,如龙湖冠寓、红璞公寓、青藤公寓、方隅公寓、蜘蛛长短租等品牌已纷纷杀入南昌市场。在南昌一业内人士看来,虽然南昌整体租赁市场还未成熟,但未来的发展前景不可小觑。“2016年国务院对南昌在内的长江中下游城市进行了产业规划,给予南昌发展互联网产业的指导;交通方面,江西省高速路网的建设全国领先;作为省会城市,南昌不同于一般的二三线城市,就目前的发展速度,它的未来产业布局,经济增长是可以预期的。”

试点

房屋建成后只能出租使用

《南昌市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》(以下称《方案》)要求,利用集体建设用地建设租赁住房,房屋建成后只能出租使用,不得销售或以租代售,不得转租,不得抵押,不得违规使用租金贷。租赁住房户型以90平方米以下中小户型为主。

“集体建设用地租赁住房项目规划用途一般为居住用地。建设租赁住房的集体建设用地须严格按照规划用途开发建设,不得擅自改变控规用途。”2月13日,江西省自然资源厅相关处室负责人告诉记者。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,对于“租金贷”的表述不是打压,而是强调了知情权,严禁违规操作,这是对此类租赁用地改革的新要求。对于试点新增加的5个城市,严跃进认为,这意味着集体建设用地建设租赁住房试点进入了2.0版本。第一批试点的城市,流动人口规模相对大,租赁市场需求比较旺盛。而新增加的5个城市,也属于规模大、流动人口多的城市。更为关键的是,2018年,南昌等城市房价上涨比较快,要求采取长效发展机制,体现了通过发展租赁市场来对冲高房价。

租赁企业

拿地成本将大幅降低

从长远来看,自持房源或将成为未来公寓市场发展的一个重要组成部分,而开发成本高成为不少租赁企业却步的原因。

《方案》明确,试点项目由农村集体经济组织自行建设运营或以入股、联营等方式与市、区级国有平台企业合作建设运营,合作双方成立项目公司作为项目实施主体。

记者从南昌市房管局了解到,南昌市国有住房租赁企业仅有一家,目前社会住房租赁企业尚未在南昌有项目。随后,记者联系上拥有国资背景的江西中核创新科技投资有限公司,该公司李经理告诉记者,“北京、上海等大城市都曾有过类似的做法。我们之前也去过红谷滩新区、高新区的村庄做调研,与村委会洽谈利用集体建设用地建设租赁住房的事项,包括也在跟政府谈,了解具体的情况。”

谈及南昌市纳入试点城市,李经理显得十分激动,“这是个非常利好的政策!后续,我们将会有大动作!会与政府、村委会进行深入沟通,着力落实、促进,推动项目的进展。”

那么,与企业拿地建设租赁住房相比,集体建设用地成本将会降低多少?“具体降低多少不好说,但两者之间成本肯定非常悬殊。”李经理告诉记者,即便是红谷滩郊区,拿地成本也要1000万元/亩,但如果是集体建设用地的话,一般是由村委会拿土地入股,这时候只需要建安成本了,投入的费用将大幅降低。

据介绍,长租公寓合理的回本周期大概为3年-5年,如果是利用集体建设用地建设租赁住房的话,回报周期将有望大幅缩短。“事实上,回报周期也要视市场的具体情况而定,如果出租情况好,回报周期就短。目前南昌市租赁市场呈现出稳固上升、需求量变多的现象,加上人才政策的发布,有望引导更多人口的流入。未来,租房市场前景将越来越好。”

“随着《土地管理法》和《城市房地产管理法》修改工作的推进,后续集体建设用地改革的力度会更强。从总体上来看,这项政策利好于租赁市场供给端的发展和租赁市场的活跃”2月13日,严跃进对此分析认为。

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