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重大利好!南昌获批试点利用集体建设用地建租赁住房

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中国江西网讯 记者郑周贇报道:中国江西网财经记者从自然资源部官网获悉,福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案获批。据悉,2017年获批的第一批试点有13个城市,这也意味着,试点城市由原来的13个增加至18个。

现状:南昌市常住人口租赁比例约8.1% 远低于一般发达国家租购比

1月17日,中国江西网财经记者从南昌市房管局相关部门了解到,目前南昌市住房租赁市场规模较小,租赁管理处于起步阶段。“南昌市常住人口通过租赁住房解决住房问题的占比约8.1%,远低于一般发达国家租购比例约3:7的水平。”1月17日,南昌房管局相关负责人介绍。

目前南昌共有18家住房租赁企业备案在册。上述负责人表示,目前南昌市机构租赁发展较为滞后,租赁权益保障较为不足。“南昌市国有住房租赁企业仅有一家,目前社会住房租赁企业尚未在南昌有项目,在市场监管、教育配套、租赁入户等方面均有较大的提升空间。”

“与北上广等一线城市相比,南昌人口净流入量较低,住房租赁需求不是很旺盛,租赁市场还处在一个萌芽阶段。相对房价涨幅来说,目前南昌租金水平不高,甚至处于‘倒挂’状态,10年间,房价翻了好几番,租金才涨20%-30%。”江西鸿基房产租赁有限公司总经理蔡春会表示。

中国江西网财经记者探访市场了解到,一些以知名地产企业、房地产中介、互联网和市场资本为主的长租公寓,如龙湖冠寓、红璞公寓、青藤公寓、方隅公寓、蜘蛛长短租等品牌已纷纷杀入南昌市场。在南昌一业内人士看来,虽然南昌整体租赁市场还未成熟,但未来的发展前景不可小觑。“2016年国务院对南昌在内的长江中下游城市进行了产业规划,给予南昌发展互联网产业的指导;交通方面,江西省高速路网的建设全国领先;作为省会城市,南昌不同于一般的二三线城市,就目前的发展速度,它的未来产业布局,经济增长是可以预期的。”

试点房屋建成后只能出租使用 以90平以下户型为主

《南昌市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》(以下称《方案》)要求,利用集体建设用地建设租赁住房,房屋建成后只能出租使用,不得销售或以租代售,不得转租,不得抵押,不得违规使用租金贷。租赁住房户型以90平方米以下中小户型为主。

“集体建设用地租赁住房项目规划用途一般为居住用地。建设租赁住房的集体建设用地须严格按照规划用途开发建设,不得擅自改变控规用途。”1月17日,江西省江西省自然资源厅相关处室负责人告诉中国江西网财经记者。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,对于“租金贷”的表述不是打压,而是强调了知情权,严禁违规操作,这也是在当前租赁市场租金贷风险增加的情况下,对于此类租赁用地改革的新要求。

“户型以90平方米以下中小户型为主,显而易见这是针对刚需的保障性住房需求。”1月17日,南昌市国土资源局相关负责人表示。

此外,试点范围为市本级各区(开发区、新区),重点是土地管理秩序良好、区域配套较为完善、产业集群和高等院校聚集度较高的高新区、红谷滩新区、青山湖区。并保障承租人基本公共服务权利,承租人可按照南昌市有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。

对于试点新增加的5个城市,严跃进认为,这意味着集体建设用地建设租赁住房试点进入了2.0版本。

第一批试点的城市,流动人口规模相对大,租赁市场需求比较旺盛。而新增加的5个城市,也属于规模大、流动人口多的城市。更为关键的是,2018年,南昌等城市房价上涨比较快,要求采取长效发展机制,体现了通过发展租赁市场来对冲高房价。

租赁企业:政策利好!拿地成本将大幅降低

从长远来看,自持房源或将成为未来公寓市场发展的一个重要组成部分,而开发成本高成为不少租赁企业却步的原因。

《方案》明确,试点项目由农村集体经济组织自行建设运营或以入股、联营等方式与市、区级国有平台企业合作建设运营,合作双方成立项目公司作为项目实施主体。

中国江西网财经记者从南昌市房管局了解到,南昌市国有住房租赁企业仅有一家,目前社会住房租赁企业尚未在南昌有项目。

1月17日,中国江西网财经记者联系上拥有国资背景的江西中核创新科技投资有限公司,该公司李经理告诉中国江西网财经记者,“北京、上海等大城市都曾有过类似的做法。我们之前也去过红谷滩新区、高新区的村庄做调研,与村委会洽谈利用集体建设用地建设租赁住房的事项,包括也在跟政府谈,了解具体的情况。”

了解到南昌市纳入试点城市后,李经理显得十分激动,“这是个非常利好的政策!后续,我们将会有大动作!会与政府、村委会进行深入沟通,着力落实、促进,推动项目的进展。”

那么,与企业拿地建设租赁住房相比,集体建设用地成本将会降低多少?“具体降低多少不好说,但两者之间成本肯定非常悬殊。”李经理告诉中国江西网财经记者,即便是红谷滩郊区,拿地成本也要1000万元/亩,但如果是集体建设用地的话,一般是由村委会拿土地入股,这时候只需要建安成本了,投入的费用将大幅减少。

据介绍,长租公寓合理的回本周期大概为3年-5年,如果是利用集体建设用地建设租赁住房的话,回报周期将有望大幅缩短。“事实上,回报周期也要视市场的具体情况而定,如果出租情况好,回报周期就短。目前南昌市租赁市场呈现出稳固上升、需求量变多的现象,加上人才政策的发布,有望引导更多人口的流入。未来,租房市场前景将越来越好。”

“随着《土地管理法》和《城市房地产管理法》修改工作的推进,后续集体建设用地改革的力度会更强。从总体上来看,这项政策利好于租赁市场供给端的发展和租赁市场的活跃”1月17日,严跃进对此分析认为。

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