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中国什么时候取消公摊面积?

2018-10-16 09:35:19 来源: 中国房地产数据研究院我要评论
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近日新华每日电讯的一篇文章《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》火了,人们纷纷从碧桂园坍塌道歉事件中走出来,把枪口对准公摊面积。专家指出:公摊面积收费遭质疑,销售套内面积的“重庆模式”应全国推广。媒体呼吁公摊面积早该取消了。

公摊面积是谁发明的

中国内地的房地产发展起步较晚,政策主要源自香港经验,包括土地招拍挂制度、土地使用年限制度等,破解了以土地筹资的难题,为工业化、城市化安装上一部功率强大的发动机。

公摊面积据说也是在香港,由英国著名爱国商人嘉诚·李先生发明。但现在香港已经取消公摊销售模式,房本上的面积就是你的实得面积。其他国家和地区也基本都是如此。

目前中国内地只有重庆试点按套内面积收费,其他省份还都是按房子的建筑面积(包含公摊)写入房本,计算销售价格。关于公摊面积的处理,我国尚无明确法律法规出台,公摊完全掌握在开发商手里,也就成了无良开发商打擦边球的工具之一。开发商的操作空间非常大,报上去基本上都能获批,所以敢这么卖的基本上都是有合法手续的,你要维权基本没戏。

公摊的做法非常有利于开发商制造面积和物业公司收物业费,作为购房者,我们能做的就是选择买或者不买。不管怎样,我们要清楚公摊面积怎么算?如何查公摊面积?

公摊面积计算方式

普通人购买的多层商品住宅楼,一般是先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数,再按幢内的各套内建筑面积比例分摊,其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊。

第1步:计算分摊系数

分摊系数 = 需要分摊的公用面积之和 ÷ 各套内建筑面积之和 =(总建筑面积之和 一 各户套内建筑面积之和)÷ 各户套内建筑面积之和;

第2步:各户的公用分摊面积(即公摊面积) = 分摊系数 × 各户套内建筑面积。

再解释一下两个概念:

各户的套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积;

房本上的建筑面积 = 套内建筑面积 + 公摊面积;

外墙体隔墙量中线,套内墙体全计算;阳台区分是否封闭,封闭全算,未封闭算一半。

一般情况七层以下的多层住宅公摊率在7%-12%,七到十一层的小高层约在10%-16%,12到33层的高层在18%-26%,别墅在1%-8%。只有在这些范围内的公摊面积才是合理的。公摊面积过高虽然会影响住宅面积,甚至会花更多的钱购房,但是公摊面积过低,也意味着配套公共设施的规模缩减,因此也将影响居住品质。

哪些地方算入公摊面积?

从上面计算方式可以看出,唯独需要分摊的共有建筑部分最难实测。一般来说,商品房应该分摊的共有建筑面积主要包括一栋楼的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室以及为整栋建筑服务的共有房屋。除此之外,还包括单元与公共建筑空间之间的分隔墙等公用的墙体的面积。

1、电梯井,尺寸是按照电梯选型来确定的,井壁上安装电梯轨道和配重轨道,预留的门洞安装电梯门;

2、管道井,走各种管道的空间,有垂直的,也有水平向的,有贯通的,也有分隔的;

3、楼梯间,容纳楼梯的结构,包围楼梯的建筑部件(如墙或栏杆),同时它是一个相对独立的的建筑部分,联系整个建筑的交通运输;

4、配电室,小区的电力系统中对电能的电压和电流进行变换、集中和分配的场所;

5、设备间,设备间是在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备,以及建筑物配线设备,进行网络管理的场所;

6、公共门厅,进入住宅后的一个较大公共空间,属于室内空间,采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求设置;

7、过道,住宅套内使用的水平交通空间;

8、值班警卫室,设在小区大门口一侧的门房,警卫室外门口处还有升降栏杆;

9、共用墙体,住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面等。

哪些地方不计入公摊面积?

1、小于2.20米的房屋部位;

2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、飘窗、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷、烟道、壁炉等;

3、房屋之间无上盖的架空通廊;

4、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台;

5、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分;临街楼房挑廊下用作道路街巷通行的部分,不论其是否有柱,是否有围护结构;

6、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线;

7、电梯下方的电梯机坑;

8、户室或阳台中由栏板、护栏等分隔的空调机位;

9、露台。

如何查公摊面积?

新版的《商品房买卖合同》有明确写上房子的建筑面积、套内建筑面积,但是没有公摊的具体部位、面积大小明细、有关共有建筑分摊部位变更的情况等,首先可以肯定的是开发商都有这些明细数据,普通购房者很难看到。

胡雨诗 本文来源:中国房地产数据研究院我要评论 责任编辑:胡雨诗
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