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南昌房价暴涨都怪地王?土拍30年历史泄露真相!

2017-12-25 16:24:45 来源: 网易房产南昌站
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30年前的12月,建国以来第一次土地拍卖在深圳举行。深圳罗湖的一块土地,以525万元的总价拍出。

至此全国打开了土拍的热潮。2005年,南昌首宗带着“地王”光环的地块出让,原洪都钢铁厂用地以205万元/亩,总计5亿元由江西恒茂房地产开发有限公司摘得,自此南昌有了“地王”的传说。

这块地,是日后所有“地王”的祖宗。说的夸张一点,它既是今天房价高涨的“罪魁祸首”,同时也是城市化加速的“股肱之臣”。

一语惊醒梦中人  土地可以出让赚钱

南昌恒茂国际华城
南昌恒茂国际华城

对于南昌人来说,“南昌恒茂国际华城”和“汤臣一品”一样,是一个不可忽视的地标项目。

2005年,这个位于八一广场旁占地约16万方的土地出让,以单价205万元/亩成交,据业内人士估算,除去规划的9.762亩规划道路用地、15亩公共绿地、20亩小学用地,该地块中60亩商业用地的楼面地价为每平方米1288元,居住用地楼面地价为每平方米1757元,总计5亿余元。南昌地王由此出炉。

恒茂国际华城也成为了南昌首批富人区。

土拍副作用:“地王”扎堆,房价飙涨

从香港学来的土地拍卖制度,使政府能够垄断土地供应,控制土地流动,保证建设用地的稀缺性,让政府永远不会缺乏继续开垦土地、拓展城市的动机。

而各地方政府对“土地财政”的追求,以及房地产企业对土地的渴望,则在全国范围内制造了一个又一个“地王”。1992年,深圳拍出第一个事实上的“地王”,并引进“地王”概念。

直到2005年南昌才有地王之说,南昌不能说是走在前列。

2005年之后,南昌“地王”的故事还在继续。

2006年6月,泰耐克大酒店转手接过红谷滩中心区B-14地块及其地上建筑,楼面单价创下历年之最,达到5031元/㎡,(非住宅)。而总价地王,则由南昌奥克斯置业有限公司一举拿下红角洲400余亩商住用地而创造,成交总价逾3.62亿元,楼面单价1350元/㎡,(非住宅)。

2007年10月,南昌正荣(新加坡)置业有限公司以近3.52亿元的总成交价拍下西湖区站前西路121号地块40亩地,创下868万元/亩、楼面单价5208元/㎡的新地王。而当时,南昌房价不过4千出头,最后开发商以放弃3500万元定金进行土地让政府无偿回收。“面粉贵过面包”的时代由此开始。

2008年,江西省投资房地产开发有限责任公司以近67%的溢价拍得阳明东路地块,地块单价750万元/亩,折合楼面价3214元/㎡,2011年央央春天项目以住宅单价过万元的态势推向市场。

2009年南昌丰隆房地产有限公司以每平方米6667元的楼面单价,拍下青山湖区一宗19亩的商业用地,成为当年新地王,(非住宅),而地块总价之最,则属南昌华南城首度在九龙湖拿下的逾1583亩建设用地,总成交价逾5.55亿元。

2010年红谷滩出让核心地块,上海世贸单价1088万/亩,成交总价逾13亿元,楼面单价4020元/㎡,由此成为当年“双料地王”。世茂天城项目目前二手房价格接近2万元/㎡。

2011年朝阳新城板块俨然成为南昌土地市场的一匹黑马,南昌世欧房地产开发有限公司拿地价4693元/㎡,江西城泰投资有限公司拿地价4671元/㎡,江西百勤房地产开发有限公司4250元/㎡,江西新力置地投资有限公司4215元/㎡。

2012年南昌史上总价最高新地王莱蒙都会诞生,成为南昌土地出让史上总价最高的新地王,同时也是南昌当年土地出让面积最大、总价最高的双料地王,折算楼面地价仅在3000元/㎡。

2013年2月22日,江西奥林匹克置业有限公司以1912万元/亩拍下位于南昌市原江西新华印刷厂用地,折合楼面单价11472元/㎡,成为南昌当时南昌土地单价及楼面单价新“地王”且轰动一时(非住宅)。

同年3月,南昌洪兴房地产开发有限公司以2608万元/亩单价夺得红角洲A-05部分地块,溢价率高达226%,成为南昌迄今为止南昌单价地王记录的保持者,该地块现已被开发为汇融大厦项目。

2014年朝阳新城原南昌毛毯厂地块最终由江西平安房地产开发有限公司以1850万元/亩成交价竞得,总价为3.73亿元,楼面价6936元/㎡,该地块曾被业界冠以“最具商业价值地块、最好商务用地”之名。(非住宅)

2015年蓝光地产摘得朝阳新城居住用地,以1027万元/亩的单价刷新了朝阳新城的“地王”纪录,楼面价7702元/㎡。

2016年之后,恒大、绿地、联发、融创、文一、中海等等多个房企摘得各版块地王,地价不断被拔高。

南昌房价暴涨都怪地王?土拍30年历史泄露真相!

而搭乘着高地价而来的就是十年间南昌房价暴涨在200%位列全国前十。

南昌房价暴涨都怪地王?土拍30年历史泄露真相!

地王扎堆的现象,伴随着每一轮房地产牛市而屡屡出现。

告别“地王”  南昌房价路在何方?

优越又稀缺的地理位置,高不可攀的价格,让“地王”一词成了土地市场“高大上”的代名词。南昌“地王”的历史并不久远,但每次“地王”的出现,都会牵动着购房者脆弱的神经。

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2017,全国楼市在一片“调控声”中接近尾声。严政下,一二线及热点三四线城市房价的猛涨趋势得到有效遏制,据国家统计局最新发布的数据显示,11月全国70个大中城市中,一线城市房价环比下降,二三线城市房价环比略有微涨,但整体同比涨幅继续回落。

全国340余宗“地王”目前仅一成入市,

2016年全国有苏州、南京、杭州、上海、天津、合肥、武汉、重庆和深圳九个城市卖地收入超千亿,多个二线城市土地出让收入创下历史最高纪录,共计诞生了340多个“地王”。且大多是“单价地王”,即楼面价与区域市场价基本持平甚至超过。

据开发周期测算,大部分去年招拍挂出让的地块都将于今年上市,那么2017曾是大家预测的“地王消化之年”。然而,实际上这些“地王”今年却不尽人意......

南昌也不例外。

2016年南昌各版块地王不是已经入市,就是正在入市的途中,而2017年南昌“三限房”政策已出,南昌步入全面限价时代,这些地王的命运又该何去何从?

网易小编 本文来源:网易房产南昌站 责任编辑:网易小编
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